Perustajaurakointi eli gryndaus kirjanpidossa ja verotuksessa

Perustajaurakoinnin kirjanpito ja verotus eroavat merkittävästi tavallisesta rakennustoiminnasta. Väärin toteutettu kirjanpito voi johtaa kalliisiin virheisiin verotuksessa ja tilinpäätöksessä.

Tässä blogissa käymme läpi keskeisiä asioita, jotka perustajaurakoitsijan on hallittava: urakkasopimuksista ja budjetoinnista oman käytön arvonlisäverotukseen ja tilinpäätöksen liitetietoihin. Miten tulotus käsitellään, mitä liikevaihtoon ja vaihto-omaisuuteen kuuluu, sekä miten välttää yleisimmät sudenkuopat perustajaurakoinnin taloushallinnossa.

Perustajaurakointiliiketoimilla tarkoitetaan toimintaa, jossa rakennusliike suunnittelee, markkinoi, tuottaa ja myy asuntoja sekä liike- ja toimistotiloja siten, että ostaja saa hallintaoikeuden kyseessä oleviin tiloihin hankkimalla omistukseensa kohdeyhtiöiden osakkeita.

Mitä perustajaurakoitsijan on hallittava?

Pienenkin yrittäjän on huomioitava ja hallittava perustajaurakoinnista ainakin seuraavat asiat ennen perustajaurakoinnin aloittamista:

• urakkasopimukset, jotka laaditaan kaikkien osapuolten allekirjoituksin
• taloussuunnitelmat, jotka laaditaan ennakoivasti
• budjetointi ja kustannuslaskenta sekä niiden toteutustapa
• mistä liikevaihto ja ostot koostuvat
• kohdeyhtiön hallinto on hoidettava luovutukseen saakka
• tuloutus tilinpäätöksessä huomioiden osakemyynnin ja urakan eriaikainen tuloutus
• arvonlisäverotus ja tähän liittyvä oman käytön verotuksen vaikutukset -kuluerä
• verotus

Mitä luetaan liikevaihtoon, ostoihin ja vaihto-omaisuuteen?

Liikevaihtoon luetaan urakkamyynti kohdeyhtiölle ja osakkeiden myynti (ilman velkaosuutta). Ostoihin taas luetaan rakennuskustannukset sekä osakepääoman maksu ja rakennusrahasto sijoitus kohdeyhtiöön. Vaihto-omaisuuteen luetaan tilinpäätöshetkellä keskeneräisen urakan rakennuskustannukset sekä myymättömien osakkeiden osuus lasketaan osakepääoman ja rakennusrahastosuoritusten yhteismäärästä.

Miten rakennusurakan kate ja sen tuloutusajankohta määräytyvät?

Luovutuksen mukainen tuloutus on pääsääntönä rakennusurakan tuloutuksessa. Myös osatuloutus on mahdollista, edellyttäen tarkkaa kustannuslaskentaa ja noudattaen varovaisuuden periaatetta.

Osakkeiden luovutuksen ajankohtana pidetään sitovan sopimuksen tekemishetkeä, joka usein on jo ennen rakennuksen valmistumista ja huoneistojen hallinnan luovuttamista. Rakennusliikkeen kannattaakin miettiä tarkoin sitä, että saadaanko kate urakanmyynnistä kohdeyhtiölle vai osakkeiden myynnistä, esimerkiksi onko asuntokauppa vilkasta vai ollaanko menossa kohti heikompia aikoja.

Miten tontin osto käsitellään?

Kohdeyhtiö omistukseen tuleva tontti voidaan ostaa joko grynderin nimiin, perustettavan kohdeyhtiön lukuun tai suoraan jo olemassa olevalle kohdeyhtiölle. Valinta vaikuttaa osapuolten veroseuraamuksiin. Myös se, kenelle tontti ostetaan vaikuttaa, joudutaanko varainsiirtovero mahdollisesti maksamaan kahteen kertaan.

Mitä kannattaa huomioida perustajaurakoinnin arvonlisäverotuksessa?

Arvonlisävero lasketaan perustajaurakointikohteessa urakkahinnan sijaan kohteen välittömien ja välillisten kustannusten perusteella (oman käytön verotus). Lisää aiheesta Verohallinnon ohjeessa Perustajaurakointiliiketoiminta verotuksessa.

Välittömät kustannukset

Välittömät kustannukset kohdistetaan suoraan rakennuskohteeseen, esimerkiksi rakennusmateriaalit, työmaan työntekijöiden ja työnjohdon palkat sosiaalikuluineen, suunnittelu- ja valvontakustannukset, alihankkijoille maksetut korvaukset.

Välilliset kustannukset

Välillisiä kustannuksia ovat muun muassa:

• hallinto- ja varastohenkilökunnan palkat sosiaalikuluineen
• omien kuljetusten kustannukset
• huolto-, työkalu-, vakuutuskustannukset
• koneiden ja laitteiden poistot.

Kohteen välillisten kustannusten prosenttiosuus voidaan laskea useammalla eri tavalla. Tiettyä kiinteää prosenttiosuutta ei ole, osuus on usein 3 – 8 %:n välillä, mutta vaihtelee yrityksittäin. Tärkeää on säilyttää dokumentit välillisten kulujen laskennasta myöhempää tarvetta varten. Osuuteen vaikuttaa esimerkiksi se, onko yrityksellä monta urakkaa käynnissä ja ottaako omistajayrittäjä palkkaa vai osinkoa.

Oman käytön arvonlisävero

Perustajaurakoitsijan rakentamispalvelusta suorittama oman käytön arvonlisävero on osa rakennusurakan hankintamenoa. Tämä erä jää helposti perustajaurakointia aloittavalta uudelta yritykseltä huomioimatta urakan hinnoittelussa.

Mitä tilinpäätöksen liitetiedoissa on huomioitava?

Kirjanpitolautakunnan yleisohjeessa on malliesimerkki siitä, mitä liitetietoja perustajaurakoitsijan tilinpäätöksessä on annettava. Ohjeen mukaan pienyrityksen on muun muassa kerrottava, millä tavalla se menettelee perustajaurakoinnista kertyvien tulojen kirjaamisessa tuotoksi sekä varojen arvostamisesta. Samoin pienyrityksen on kerrottava liiketoimista intressitahojen (kohdeyhtiön) kanssa.

Yrityksen toimialan ja yrityskohtaiset tarpeet huomioivan raportoinnin ennakoiva suunnittelu on tärkeä osa taloushallinnon ohjausta. Asiantuntevasti rakennettu talousraportointi tukee yrittäjän päätöksentekoa.

Rakentamispalveluiden toimialan asiantuntijamme auttavat mielellään perustajaurakoinnin tilinpäätökseen liittyvissä asioissa. Tutustu tilitoimistopalveluihimme.